就算你是小區(qū)業(yè)主

你也不能隨隨便便“住改商”

小區(qū)有業(yè)主將住房改為商業(yè)用房，做起了美容會所和小學(xué)生托管所，作為業(yè)主的你會同意嗎?昨日，雨花區(qū)法院開庭審理了物業(yè)公司起訴兩業(yè)主“住改商”的案件。由于是首次出現(xiàn)物業(yè)起訴業(yè)主“住改商”案件，具有較大的判例價值，法官對兩案都沒有當(dāng)庭宣判。

案例：

兩業(yè)主“住改商”成被告

2013年，周芳(化名)購買了融科東南海C區(qū)的一套房屋，2014年12月25日交房后，周芳和丈夫一起將房屋改成了小學(xué)生托管中心。

“我家是小區(qū)第一個完成裝修的業(yè)主，房屋是按照托管教育的要求進(jìn)行設(shè)計的。在裝修前，我們將裝修設(shè)計圖紙交給物業(yè)審查了，取得了物業(yè)的許可�！敝芊嫉恼煞蛟谕ド辖榻B，托管中心實(shí)際從2015年下半年開始營業(yè)，招收了15名學(xué)生。

原告第一太平融科物業(yè)管理(北京)有限公司長沙分公司代理人提出，被告周芳在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議后，違反了物權(quán)法及小區(qū)臨時管理約定，將住宅改為經(jīng)營性用房，且沒有經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該代理人表示，周芳還在小區(qū)內(nèi)張貼廣告，外來學(xué)生與家長頻繁進(jìn)出小區(qū)影響了小區(qū)品質(zhì)，也對其他業(yè)主的日常生活造成影響，希望法院判令周芳恢復(fù)房屋的住宅功能。

當(dāng)天的另一起“住改商”案件發(fā)生在融科檀香山小區(qū)。小區(qū)業(yè)主彭某杰與其母親被物業(yè)公司起訴。彭某杰將自己的房屋改成了一家美容會所，由其母親經(jīng)營。物業(yè)公司認(rèn)為彭某杰在未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意的情況下改變房屋用途，影響其他業(yè)主生活，要求恢復(fù)住宅功能。

疑問：

住房可以改成商業(yè)場所嗎？

住房能否改成商業(yè)場所?在法庭上，周芳拿出了一份證據(jù)，這是2015年6月，長沙市政府辦公廳印發(fā)的《長沙市商事主體經(jīng)營場所禁設(shè)區(qū)域清單》(以下簡稱《清單》)。

記者了解到，《清單》對15大類經(jīng)營項(xiàng)目的禁設(shè)區(qū)域進(jìn)行明確規(guī)范。酒吧、KTV、電玩城、音樂茶座、網(wǎng)吧等經(jīng)營活動都禁止進(jìn)入居民樓。對兒童托管所、藝術(shù)培訓(xùn)班等營利性培訓(xùn)活動，雖未被禁止進(jìn)入居民樓，但《清單》明確不得對住宅進(jìn)行改建。

“兒童托管所、藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校沒有被列入禁止名單�！敝芊荚谕ド媳硎荆�自己曾多次向有關(guān)部門申請辦理營業(yè)執(zhí)照，但有關(guān)部門表示目前還無法辦理。而沒有這個資質(zhì)，在法庭上，周芳也顯得有些底氣不足。

對于物業(yè)公司提出的未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意的問題，周芳向法庭遞交了一份文件，上有同樓棟3戶住戶的簽名�！霸摌菞澯�80多戶業(yè)主，只有3戶業(yè)主同意，顯然不能算多數(shù)意見�！�物業(yè)公司代理人對此并不認(rèn)同。

調(diào)查：

“住改商”隨處可見

昨日，記者在岳麓區(qū)多個小區(qū)，芙蓉區(qū)晚報大道附近多個小區(qū)以及馬王堆建材市場附近小區(qū)，都發(fā)現(xiàn)了住改商的案例，有的將住宅改成了會所，有的成了私家菜館，有的改成教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。一些住戶還在門窗處及樓下電梯口掛上了顯眼的廣告招牌。

不少小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，住宅經(jīng)營戶隨處可見，除了方便和穩(wěn)定客源外，租金相對便宜是重要原因。對此，一些小區(qū)業(yè)主表示少部分的住改商還可以忍受，改成餐飲場所以及人流量大的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，確實(shí)有影響，小區(qū)里也經(jīng)常因此而產(chǎn)生矛盾糾紛。

律師說法：

業(yè)主“住改商”，鄰居須點(diǎn)頭

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

根據(jù)相關(guān)司法解釋，“有利害關(guān)系的業(yè)主”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主。另外，工商部門在對商戶經(jīng)營場所進(jìn)行登記管理時，業(yè)主須提供經(jīng)營場所所在地居民委員會出具的證明文件。

律師建議，如果小區(qū)內(nèi)經(jīng)營行為出現(xiàn)擾民和違規(guī)，維權(quán)業(yè)主可以先讓物業(yè)出面協(xié)調(diào)制止，也可向社區(qū)和街道、工商和公安部門舉報，還可以向法院起訴。