更新時間:2020/6/30
近一段時間以來,很多業(yè)主來電咨詢,(最近的媒體類似報道也不少),業(yè)主下班回家開車在小區(qū)門口時,遇到保安的阻攔,稱不交物業(yè)費或者停車費,就不讓業(yè)主進小區(qū)。為此雙方發(fā)生爭執(zhí),造成小區(qū)門口嚴重擁堵,不僅業(yè)主自己進不了小區(qū),其他業(yè)主也進出不了小區(qū)。于是雙方報警,片區(qū)警察來了之后,經(jīng)過一番協(xié)調(diào),有的物業(yè)保安放行,業(yè)主回家。矛盾暫且告至一段落。 但是有的物業(yè)公司保安則不行,堅持稱不交費就不能進小區(qū),為此雙方發(fā)生爭吵,甚至發(fā)生暴力沖突。
一方面,業(yè)主堅稱物業(yè)服務(wù)水平嚴重不到位,小區(qū)臟亂差,盜竊、車輛刮蹭時有發(fā)生,生活在這樣的小區(qū),根本談不上什么有什么物業(yè)服務(wù),憑什么要交物業(yè)費,如果物業(yè)公司有道理的話,在法治社會,物業(yè)完全可以通過訴訟解決問題,這樣類似攔道,與“劫道”,有什么區(qū)別。
另外一方面,物業(yè)公司稱、業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司維持不下去,在小區(qū)門崗攔截業(yè)主,禁止業(yè)主進小區(qū),催交物業(yè)費沒有什么不對。甚至有業(yè)主稱個別警察在處理類似矛盾時也認為業(yè)主應(yīng)該交納物業(yè)費,自然不讓業(yè)主進小區(qū),是合乎情理的。
那么在業(yè)主不交物業(yè)費或者停車費的前提下,物業(yè)公司保安有沒有權(quán)利禁止業(yè)主進入小區(qū)呢?對此,本律師認為,物業(yè)公司的這種做法是錯誤,是違反法律規(guī)定的,情節(jié)惡劣,造成嚴重后果的,則有可能追究行政責任和刑事責任。
首先,從法律層面上講,業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主交納物業(yè)費,物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù),雙方是平等主體之間形成的一種民事合同關(guān)系。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中主要一項就是維護小區(qū)的秩序,保障小區(qū)公共秩序順暢,物業(yè)公司通過在門禁阻礙業(yè)主進入自己小區(qū),這是一種違反法律的行為。不僅侵害業(yè)主本人的回家通行的權(quán)利,而且還可能侵害其他業(yè)主通行權(quán)利。
其次, 雖然個別業(yè)主因為種種原因,未交物業(yè)費,如物業(yè)公司家中被盜,房屋電梯故障傷人和其他物業(yè)服務(wù)不到位等等原因?qū)е虏糠謽I(yè)主不交費。但根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定,業(yè)主不交物業(yè)費的,物業(yè)公司有權(quán)向人民法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁,由法院或仲裁機構(gòu)來認定,業(yè)主是否有正當理由拒絕交納物業(yè)費,是否拖欠物業(yè)服務(wù)費,應(yīng)該交納多少物業(yè)服務(wù)費,這顯然不是物業(yè)公司能夠強加于業(yè)主身上的,也不是類似公安之類的行政機關(guān)可以認定的這類民事糾紛。
再者,在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中,雙方均是民事主體,一方對另外一方交費或提供物業(yè)服務(wù)均不得通過強制手段來解決。換個角度來考慮,如果業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司可以通過限制進出小區(qū)等強制性手段來催交物業(yè)費,那么對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不滿意的話,業(yè)主是不是可以將物業(yè)公司人員進行扣留,直到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)滿意為止呢?
其次,限制業(yè)主進出小區(qū)是一種侵權(quán)行為。根據(jù)法律規(guī)定,公民的人身自由,未經(jīng)法律規(guī)定且經(jīng)特別程序,非經(jīng)有權(quán)機關(guān),不得予以限制。人身自由是公民的基本權(quán)利。同時根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,小區(qū)的道路、綠地等其他公共場所屬于全體業(yè)主所有。而業(yè)主進出小區(qū)大門則屬于在自己的依法享有的土地物權(quán)行駛?cè)松碜杂蓹?quán)。而物業(yè)公司,作為提供物業(yè)服務(wù)的一方,應(yīng)當提供符合合同約定的服務(wù),滿足小區(qū)的業(yè)主通行的便利和秩序的良好。限制業(yè)主進出小區(qū),造成業(yè)主人身自由權(quán)利受到侵犯,顯然是法律不能容許的。
另外,限制未交費業(yè)主進入小區(qū),也是一種違反社會治安管理的行為 根據(jù)《治安管理處罰法》第四十條 有下列行為之一的,處十日以上十五日以下拘留,并處五百元以上一千元以下罰款;情節(jié)較輕的,處五日以上十日以下拘留,并處二百元以上五百元以下罰款:(一)(二)……(三)非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。因此,物業(yè)公司對業(yè)主依法享有通行權(quán)的場所,卻禁止業(yè)主返回小區(qū),顯然是明知故犯的,其意圖是通過限制業(yè)主人身進出小區(qū)手段,達到收取物業(yè)費的目的,顯然是一種違法行為。同時對于物業(yè)公司阻止業(yè)主進出小區(qū)的行為,警察接到群眾報警時,應(yīng)當及時出警,查明情況,如果確實是因交納物業(yè)費的問題,應(yīng)向物業(yè)公司做好說明解釋工作,告知可以依法通過法律途徑解決。如果物業(yè)公司拒絕聽取的,可以依照《治安管理處罰法》的規(guī)定,對相關(guān)人員進行處罰,以維護社會秩序和生活秩序。所以物業(yè)公司通過禁止業(yè)主出入的方式來催交物業(yè)費,顯然是一種不明智的做法。
最后,禁止未交費業(yè)主進入小區(qū)可能會造成嚴重的社會后果,影響社會穩(wěn)定,物業(yè)公司阻止業(yè)主進入小區(qū),導致業(yè)主有家不能回,雙方發(fā)生對峙和沖突。對業(yè)主個人而言,可能導致自己無法進入家中,一天勞累工作后無法休息,也有可能家中病人無法照料。禁止業(yè)主進入小區(qū),還可能造成小區(qū)門口擁堵,影響其他業(yè)主進出小區(qū),甚至已經(jīng)交費的業(yè)主進出小區(qū),物業(yè)公司禁止未交費的業(yè)主進出小區(qū)影響到已交費的業(yè)主進出小區(qū),顯然也不公平。此外,擁堵還可能造成其他人員圍觀,造成惡劣的社會影響。
由物業(yè)公司攔門收取物業(yè)費和停車費而推論, 如果法律承認通過攔路、堵截等方式進行催債是合法的話,那么整個社會是不是就會出現(xiàn)銀行機構(gòu),擔保公司催要借款,建筑商,包工頭催要工程款,企業(yè)員工討要工資,都是通過攔路堵道的方式來實現(xiàn)自己的權(quán)利呢?顯然不行,整個社會必將出現(xiàn)混亂無序的狀態(tài)。
總結(jié):化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾需要各方面的積極努力,一方面,對于未交物業(yè)服務(wù)費或者停車費業(yè)主,物業(yè)公司應(yīng)該分清未交物業(yè)費和禁止小區(qū)業(yè)主進小區(qū)是兩個不同性質(zhì)的概念,未交或拒交物業(yè)費,是一種合同債權(quán)行為,而阻礙業(yè)主進入小區(qū)的行為則是一種侵犯人身權(quán)的違法行為,物業(yè)公司只有擺正自己的位置,擺脫以管理者自居的姿態(tài),換之以服務(wù)者心態(tài),提高物業(yè)服務(wù)水平,換取業(yè)主口碑才是最好的解決收費難問題的必由之路,對于惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,物業(yè)公司可以通過起訴或提起仲裁等合法手段予以催交。違法催交的后果只能是失去了口碑,也失去了市場。
另外一方面,基層政府和行政部門也應(yīng)該做好相關(guān)的物業(yè)管理的宣傳工作。加大業(yè)主權(quán)利義務(wù)知識的普及,講明業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時應(yīng)當履行合同義務(wù)交納物業(yè)服務(wù)費,形成良好的誠實守信的風尚,對物業(yè)公司合法經(jīng)營行為進行監(jiān)督,引導其通過合理合法的方式催收物業(yè)費。最終,使之能夠及時的化解社會矛盾,為建立良好的生活工作環(huán)境和有序健康的物業(yè)服務(wù)市場打下堅實的基礎(chǔ)的目的。