法院：拒繳物業(yè)管理費 沒有什么理由能成立

    據(jù)統(tǒng)計，最近幾年，全市各基層法院受理的，因業(yè)主拒交物業(yè)費用引出的訴訟呈持續(xù)上升的趨勢，各案件矛盾雙方的焦點都驚人一致：業(yè)主往往以物業(yè)管理存在缺陷、自己沒有入住等為由拒絕交納物業(yè)費用，他們認為這樣的維權行為理所當然，但法院的判決卻與他們的想法相反。顯然，在關于物業(yè)費用的繳納上，有著太多的認識誤區(qū)。

沒有入住，也必須繳納物業(yè)管理費

案例

    兩年多前，胡小姐在江東購買了住房，但一直沒有裝修，更沒有入住。2015年3月，胡小姐收到法院的傳票，原來是小區(qū)物業(yè)公司以其長期未交物業(yè)費，提起訴訟追討。對此，胡小姐并不在意，她認為，自己并沒有搬入居住，也沒有享受任何服務，為何要繳費用?豈料，自認為勝券在握的胡小姐卻被法院判處必須支付物業(yè)費用。

說法

    物業(yè)管理費又名公共服務費，是指物業(yè)公司為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供公共部分衛(wèi)生清潔、場地綠化、公用設施設備維修保養(yǎng)、公共秩序維護、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務，所應該收取的費用。因它具有綜合性，無法逐項分割計算，決定了它并不因為個別業(yè)主沒有入住而減少，即使個別業(yè)主的房屋空置，但物業(yè)公司對公共部分的工作量沒有減少，如保安照常站崗、巡邏，綠化、保潔人員依舊澆花、除草、清掃、清運等。所以，無論業(yè)主基于什么原因沒有入住，都仍應繳納物業(yè)管理費。

物業(yè)服務欠缺，不能成為拒交理由

案例

    2015年7月，北侖某小區(qū)業(yè)主肖女士因拒絕繳納物業(yè)管理費被物業(yè)公司告上法院。肖女士稱，小區(qū)管理混亂、衛(wèi)生狀況很差、盜竊案件時有發(fā)生，業(yè)主們對此都深感不滿。為了證明自己的說法，肖女士還向法庭提交了照片等證據(jù)。盡管如此，法院仍然判令她補交所有物業(yè)管理費和相應的滯納金。

說法

    最高人民法院相關司法解釋規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”但必須明白，這里所說的追究物業(yè)公司的違約責任，是指業(yè)主必須通過一定的合法程序，來獲得應有的物業(yè)服務，而拒交物業(yè)費，不是一種合法的手段。也就是說，追究物業(yè)公司的違約責任與拒交物業(yè)費所產(chǎn)生的法律后果之間，是兩個不同的概念。

物業(yè)經(jīng)營牟利與物業(yè)管理費無關

案例

    鄞州一小區(qū)的物業(yè)公司，為增加收入，未經(jīng)業(yè)主委員會同意，將兩間面向街道的小區(qū)活動室改建為店鋪出租。小區(qū)業(yè)主楊先生認為，物業(yè)公司無權處分活動用房，其所得收益應歸全體業(yè)主所有，但物業(yè)公司對楊先生的意見不予理會，楊先生一怒之下以拒絕繳納物業(yè)管理費相對抗。此事后來鬧上法院，楊先生被判敗訴。

說法

    《物業(yè)收費辦法》第十八條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”物業(yè)公司私自將小區(qū)活動用房改成店鋪出租牟利，企圖占用租金的行為，的確必須糾正。但楊先生只能通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會處理此事。如果對處理不服，則可以以受害業(yè)主的身份提起訴訟，而不能以拒不繳費的方式來對抗。

個人未簽合同，也必須繳納物業(yè)管理費

案例

    向女士從開發(fā)商處購得住房時，小區(qū)的房屋已被售出90%，成立不久的小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，約定了收費標準。向女士認為物業(yè)收費偏高，而自己并不同意與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，并以此為由拒絕繳納物業(yè)管理費。今年6月，物業(yè)公司向法院起訴，要求向女士繳納物業(yè)費，法院經(jīng)過審理，支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

說法

    最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”可以看出，只要業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應依據(jù)合同規(guī)定的服務價格交納相應費用。一位律師對此解釋稱，業(yè)主委員會的成立已經(jīng)履行了相應的法律程序，它完全有權代表全體業(yè)主履行相關事務，即使個別業(yè)主不同意，也不能改變業(yè)主委員會的決定。