摘要:購買預(yù)售商品房的人都知道,開發(fā)商往往會先交付鑰匙,然后購房者就自認(rèn)為已經(jīng)算是收房了,那到底交鑰匙算不算交房呢?其實有時候拿到鑰匙后再去看房的話就會發(fā)現(xiàn)根本沒達(dá)到商品房交付的條件,那若沒達(dá)到商品房交房條件該怎么辦呢?下文就為您詳細(xì)介紹。
一、交鑰匙算不算交房
對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用。因此,人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。
審判實踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”,而買房戶則認(rèn)為,“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙,還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。
由此就引發(fā)了許多糾紛,這主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
所謂房屋的交付使用,就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有,其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用,即“交鑰匙”,就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
當(dāng)然,根據(jù)法律規(guī)定,商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。
在此約定下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”,而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶,否則,將承擔(dān)違約責(zé)任。
二、沒達(dá)到商品房交房條件怎么辦
(一)未達(dá)到商品房交付法定條件交房的法律后果
開發(fā)商在不具備商品房交付法定條件的情況下交房,要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任、民事責(zé)任,甚至是刑事責(zé)任。
國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第37條規(guī)定,違反本條例規(guī)定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2qo以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
對于購房者來說,未達(dá)到商品房交付法定條件的,購房者可拒絕接收商品房,由此所產(chǎn)生的法律后果由開發(fā)商承擔(dān),造成逾期交房的有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,符合法定和約定的條件時,可依法或依約解除合同。但若該法定條件屬行政管理性條件時,而合同約定的交付條件又與其相沖突,則應(yīng)以合同約定判斷是否具備交付條件。
但若不具備法定交房條件,購房者在不知情的情況下接收了商品房,此時購房者有何權(quán)利呢?筆者認(rèn)為,此時購房者可以向政府有關(guān)部門投訴,要求開發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任,亦有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,包括要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等,賠償損失的計算可以參照逾期交房的違約責(zé)任而定。達(dá)到合同約定或法定解除條件時,購房者還有權(quán)解除合同。
(二)未達(dá)到商品房約定交付條件交房的法律后果
未達(dá)到商品房約定交付條件交房,購房者可以拒絕接收商品房,并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,符合法定和約定的條件時,還可依法或依約解除合同。
有人認(rèn)為只要商品房取得了竣工驗收報告、竣工驗收備案表等即表明商品房系合格的,實際并非如此。由于竣工驗收系開發(fā)商自行組織,而且一般采取抽查的方式實施,因此實踐中常出現(xiàn)雖形式上通過了竣工驗收,甚至取得了竣工備案證明書,但實際質(zhì)量不符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),從而在交房時與購房者發(fā)生糾紛。出現(xiàn)此種情況時,可由具備法定資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定,鑒定不合格的,應(yīng)認(rèn)為不符合法定交付條件。
不符合約定交付條件的,購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,其方式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等多種方式,購房者有自由選擇權(quán)。除非商品房質(zhì)量不符合質(zhì)量要求致使不能實現(xiàn)合同目的,否則購房者不得以商品房質(zhì)量不符合約定為由拒絕接受商品房,這一點在合同法第148條中有明確的法律依據(jù),但并不排除購房者享有追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。若商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,則購房者可依法解除合同和請求賠償損失。